背景

       A集团下属有一家全资子公司“B资产管理公司”，集团决定将集团总部房产a、b、c、分公司房产d、e委托B公司管理。这些房产出租租金由资产管理公司收取，并由该公司开具发票和缴纳房产税。

       集团总部、分公司和资产管理公司的税务登记地点不在同一地区。

       咨询者

       委托资产公司管理但产权却不在资产公司的房产税由资产公司缴纳，是否可行？如不可行，怎样做更为合理？分析房产委托合同可能的税收风险？

        答复

        我们首先需要对贵公司与资产管理公司签订的委托经营管理协议进行经营行为定性，然后分析涉税风险。委托经营是委托方委托别人经营，所有人与经营人是委托与受托的关系，委托人的收益与经营的好坏直接相关；租赁经营双方是租赁关系，一般租金确定，也就是说所有者的收益是固定的，跟经营好坏无直接相关关系。

       根据《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳，产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。受托管理人或者转租人不是房产的所有权人，理论上不用缴纳房产税。

       各地对于转租行为是否需要缴纳房产税有不同的规定。根据浙江省地方税务局关于发布《浙江省个人出租房产税收征收管理办法》的公告（2013年第19号）第七条规定，转租房产取得的收入不征房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税由产权所有人缴纳，因此单位转租房屋取得的租金收入不用缴纳房产税。

       从上述税收相关规定可见，无论贵公司签订的协议属于委托经营管理行为还是转租行为，房产税均该由房产所有人进行缴纳，实际房产税款均需由房产所有人承担。

       然而

       如果贵公司与资产管理公司签订的协议被认为是转租行为，那么房产税如何缴纳以及贵公司向资产管理公司如何收取租金、价格是否公允等环节都容易产生涉税风险。具体如下：

       一、转租情况下，作为房产所有人该如何缴纳房产税？

       《房产税暂行条例》第三条规定：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。这里所指房屋的租金收入应当是房屋产权所有人出租房屋使用权取得的所有收入，而不是最终的承租人支付的所有承租费用（房产的真实租金）。从转租的过程分析，一般真正的承租人只有一个，即最终的承租人，他支付的租金在产权所有人（出租人）、转租人之间分配，在加价转租的情况下，加价部分收益归转租人所有；在亏损转租的情况下，则亏损部分也应当由转租人承担。如果由房屋产权所有人负担并未取得的加价转租收入所产生的额外税收负担是不公平的；同样房屋产权所有人也不能因为转租人亏损转租而减轻税收负担。但是，如果房屋产权所有人出租房产，并与承租人约定，未经房屋产权所有人同意，房产不得转租，如承租人取得转租利益，应当由房屋产权所有人享有或者按比例分配的情况下，那么房屋产权所有人还应当就转租收益申报缴纳房产税和营业税。

       二、资产管理公司缴纳了房产税，能否在企业所得税税前扣除？

       根据《企业所得税法》第八条的规定，“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”在转租的情况下，房产税的纳税义务主体仍为产权所有人，只是由使用人代为缴纳而已。因此，使用人为房产所有权人代缴纳的房产税也是不允许在税前扣除的。

       三、收取的租金明显偏低且无正当理由时的涉税风险是什么？

       如果为了降低税收负担，贵公司收取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。“企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。

作者:泮美芳、方敬春

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