税法规定房产税从价计税依照房产原值一次减除10%至30％后的余值计算缴纳。准确计算房产税，就需确定房产定义范围以及房产原值的归集方法。我们如果仅利用税法规定来进行判断，常常会遇到无法准确区分的情形。下面我们从税法定义、国家标准2个维度对房产税计税范围予以分析。

一、税法定义及实务中存在的问题

(一) 相关税收政策

税法中关于定义范围以及房产原值描述如下：

政策1、财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定 财税地字〔1987〕3号

①关于“房产”的解释“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

②独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

③关于房屋附属设备的解释房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。

政策2、国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知 国税发〔2005〕173号

随着社会经济的发展和房屋功能的完善，又出现了一些新的设备和设施，亟需明确。经研究，现将有关问题通知如下：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

(二) 实务中存在的问题

以上税法条款对不属于房产的构筑物以及房屋附属设备进行了列示，但无法做到穷尽。在实际判断过程中仅按照税法条款无法判断是否属于应税建筑物或者附属设备。

如：各类站台，如旅客站台、货物站台、检查收费站等，税法中未作列示，仅根据税法条款“房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)”，我们无法准确判断它们是否为税法定义中的房屋。

又如：公司为生产建设的洁净室所需的压缩空气系统、冷却系统，根据税法条款我们无法准确判断它们是否为房屋附属设施。

对构筑物和房屋附属设施定义并不是来源于税法条款，税法条款仅是便于相关人员操作而对一些常见的构筑物和房屋附属设施进行举例。同时，在执行过程中，可能出现对税法条款进行扩大解释的情况，如税法条款中“不可随意移动的附属设备”就被理解成了不可随意移动+设备，导致将不可随意移动的生产设备也被计入到房产原值。

二、国家标准可以辅助判断房产税计税基数范围

为了避免出现不同的理解，我们应该从国家标准的角度来判断构筑物和房屋附属设施。以下是相关的国家标准：

（一）民用建筑设计术语标准GB/T 50504-2009

建筑物：用建筑材料构筑的空间和实体，供人们居住和进行各种活动的场所。构筑物：为某种使用目的而建造的、人们一般不直接在其内部进行生产和生活活动的工程实体或附属建筑设施。

（二）固定资产分类与代码GB/T 14885-2010

该标准的表2列示了房屋（代码102000）的各种类型，并列示了房屋附属设施（1029000），该标准的表3列示了构筑物（1030000）

（三）《建设工程计价设备材料划分标准》 GB/T50531-2009

设备材料划分是建设工程计价的基础，在编制工程造价有关文件时，应依据本标准的规定，对属于设备范畴的相关费用应列入设备购置费，对属于材料范畴的相关费用应按专业分类分别列入建筑工程费或安装工程费。

设备应按生产和生活使用目的分为工艺设备和建筑设备；建筑设备指房屋建筑及其配套的附属工程中电气、采暖、通风空调、给排水、通信及建筑智能等为房屋功能服务的设备。工艺设备指为工业、交通等生产性建设项目服务的各类固定和移动设备。

三、实务中应以税法结合国家标准进行判断

（一）房产税计税基数范围税法定义与国家标准的比对

我们将上述国家标准来比对税法条款，如税法条款中列示的独立于房屋之外的建筑物，围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐，在固定资产分类与代码GB/T 14885-2010均对应着构筑物，同时，我们可以找到没在税法里列示的构筑物，如各类台、站、罩棚。

税法条款中列示的房屋配套设施，如凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，在《建设工程计价设备材料划分标准》 GB/T50531-2009表述为：具体的分部工程包括地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给水排水及供暖、通风与空调、建筑电气、智能建筑、建筑节能、电梯。同时对建筑设备进行定义：房屋建筑及其配套的附属工程中电气、采暖、通风空调、给排水、通信及建筑智能等为房屋功能服务的设备。进行工程计价时，凡属于设备范畴的有关费用均应列人设备购置费，凡属于材料范畴的有关费用可按专业类别分别列入建筑工程费或安装工程费。工业、交通等项目中的建筑设备购置有关费用应列入建筑工程费。

单一的房屋建筑工程项目的建筑设备购置有关费用宜列入建筑工程费。标准对于各类设备和材料进行详细的列示。

即对于工业、交通、单一的房屋建筑工程项目的建筑设备购置以及属于材料范畴的有关费用应最终计入房屋建筑物价值，作为房产原值计税依据。

（二）房产税计税基数范围税法定义来源于国家标准

通过以上比对可知，房产税中的具体规定来源于国家标准，而国家标准中的内容更加详尽，且在不断的更新。通过国家标准可以进行更准确的对应，从而判断是否需要纳入房产原值计征房产税。

四、总结

最后，总结一下，判断支出是否需要纳入房产原值的路径：

①如果为建筑物主体，根据国家标准固定资产分类与代码（GB/T 14885-2010）判断是房屋还是构筑物，如为构筑物则无需作为房产计征房产税。

②根据所涉物体非建筑物主体机构，首先看是否在房屋主体结构内，如果不在主体机构内，应单独作为一项资产，无需计入房产原值。

③如果所涉物体在建筑物主体内，则根据国家标准《建设工程计价设备材料划分标准》的公告 GB/T50531-2009中通用设备安装工程设备材料划分判断是否属于建筑设备，属于建筑设备的应纳入房产原值，判断是否属于材料类，属于材料类应纳入房产原值。

税法作为一个调节各种行为的法，对一些具体事项不可能作很详尽的列示，我们需要通过针对事物和行为的专门法规来了解他们的性质，判断好性质后才能更好地对应税收法规。

作者：湖南中汇税务师事务所高级经理  刘宁

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